11.04.2013 10:39
Новости.
Просмотров всего: 3070; сегодня: 1.

Квартира в залоге: купить нельзя продать

Квартира в залоге: купить нельзя продать

Сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка, впервые появились в кризис и уже сегодня становятся массовым явлением. Из всего объема ипотечных квартир порядка 12% заемщиков обращаются с просьбой о получении разрешения банка на продажу такого жилья. Жизненные обстоятельства часто меняются, а в последнее время все чаще – в лучшую сторону. Сегодня ты взял кредит и купил однушку, а через год понимаешь, что можешь позволить себе уже более просторное жилье. Как быть, если ты живешь в квартире, которая находится в залоге у банка, и хочешь ее продать? Рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

В период кризиса необходимость продажи заложенного имущества чаще всего возникала в связи с невозможностью заемщика обслуживать кредит, то есть из-за просрочек. Чтобы не продавать квартиру в судебном порядке с торгов, как это положено по закону, банк и клиент договаривались о добровольной реализации и наиболее оптимальном способе взаиморасчета для всех сторон.

Сегодня же залоговые квартиры продаются, как правило, по более приятному поводу - все больше клиентов задумываются именно об улучшении жилищных условий. Имея купленную при помощи ипотеки однокомнатную квартиру, заемщики нередко хотят её продать, добавить своих накоплений или взять дополнительную сумму в кредит и приобрести жилье большего размера, а может быть, просто желают поменять район на более комфортный и престижный. Банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.

Самый простой для банков способ - найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату.

Данная схема выгодна банку, потому что не требует излишних действий: анализа, согласований форм документов, условий сделки и прочее, и прочее. Однако, этот способ наиболее труднореализуемый в жизни, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие.

И не зря, поскольку схема действительно довольно рискованная. Продавец, воспользовавшись деньгами для погашения кредита, может потом передумать продавать квартиру и помешать регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть деньги, но не факт, что он сможет их вернуть все и сразу. При этом сам суд может затянуться на годы, а продавец может вывести с себя все активы и затем по исполнительному листу погашать задолженность годами. К сожалению, большинство кредитных учреждений готовы работать только по такому сценарию. Кстати, в некоторых банках за получение разрешения на реализацию берется комиссия - порядка 2000 рублей.

И все же, есть кредиторы, хоть и немногие, которые согласны снять обременение перед подписанием договора купли-продажи и его регистрацией. Но в этом случае вся сделка проводится под чутким контролем со стороны банка, и такая услуга стоит 1% от остатка по кредиту.

Еще один распространенный, но более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры - найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В такой ситуации интересы совпадают у обеих сторон. И опять же возможны два варианта развития событий.

Первый - когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Но сначала банк должен будет проверить нового заемщика и одобрить ему выдачу кредита, следовательно, может случиться так, что первому желающему приобрести квартиру банк может отказать. Придется искать следующего.

Второй вариант - когда покупатель берет кредит в другом банке. В этом случае желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема также весьма рискованная, так как не гарантирует, что продавец «не кинет» покупателя, отказавшись от сделки, но при этом погасив кредит из чужого кармана. Поэтому безопаснее и спокойнее все-таки проводить такую сделку в одном банке.

Жизнь не стоит на месте. Наверняка, в скором времени появятся какие-то новые условия и возможности для реализации залоговых квартир. Хотелось бы только, чтобы такая потребность возникала именно в связи с положительными изменениями в жизни наших клиентов.


Ньюсмейкер: Метриум — 2219 публикаций
Поделиться:

Интересно:

Как законно снизить налоговую нагрузку
28.03.2024 17:56 Консультации
Как законно снизить налоговую нагрузку
Предприниматели имеют право и законную возможность уменьшать налоги. Одна из самых очевидных мер – подбор оптимального налогового режима. Так, многим предпринимателям доступна упрощенная система налогообложения (УСН) с простой и понятной формой отчетности, ставкой до 6 или 15% в зависимости от...
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
27.03.2024 18:03 Новости
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
Группа ученых из Кемеровского государственного университета во главе с доктором исторических наук Ольгой Советовой описала ранее неизвестные петроглифы, обнаруженные в ходе экспедиций последних трех лет. Среди найденных рисунков неожиданно оказалось и крайне редкое изображение парохода. Основной...
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
27.03.2024 17:20 Новости
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
В подмосковном городе Ликино-Дулево Орехово-Зуевского городского поселения археологи провели превентивное обследование территории, прилегающей к скверу Дулевского фарфорового завода. В результате был обнаружен ранее неизвестный исторический слой, который уже признан вновь выявленным объектом...